房企投资升温 金茂华润等央企百亿“加仓”核心城市

伴随着楼市销售端逐渐“止跌回稳”，土地市场亦迎来点状复苏，优质地块成交带动百强房企投资金额上升。

记者了解到，开年以来，核心城市土拍继续保持高热状态，企业也迎来加仓补货“窗口期”，华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海地产等央企提前“抢跑”，前两个月新增土地金额、货值均超过百亿元。

国央企积极“补仓”

自去年四季度以来，一线及强二线城市二手房成交量价已呈现筑底回升态势，市场情绪逐步回暖，房企对后市的信心有所修复。

今年开年以来，地方政府积极推出位于核心区域、配套成熟的优质地块，进一步增强了房企拿地积极性，土地市场点状回暖、“开门红”行情延续。

不过，根据市场机构克而瑞统计，目前多数企业投资尚未开启，全口径销售TOP100企业中仅两成企业有土储入账。相较之下，央企投资铺排更为靠前，且集中在核心一二线城市如北京、上海、杭州、苏州等。

1—2月，全口径拿地金额超过100亿元的企业共计8家，除滨江集团外，其余均为央国企，其中华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海地产5家央企新增土地金额、货值均超过百亿元。

以华润置地为例，自去年四季度以来，华润置地加大在核心一二线城市拿地力度。去年11月，其于泉州、上海、杭州、武汉合计拿地6宗，权益对价合计133.5亿元；12月份在深圳、重庆、武汉、济南及郑州等城市拿地7宗，权益对价总额约131.9亿元‌。

今年1月份，华润置地于北京、杭州、成都及大连共斩获4幅地块，总楼面面积41.7万平方米，权益对价合计约人民币93.5亿元。其中包括1月2日，联合中铁置业和招商摘得的北京市海淀区朱房村西住宅项目，华润置地在其中权益占比50%，权益对价45.76亿元。

2月份，华润置地在杭州、北京、上海、成都四个城市拿地金额均进入前三，继续聚焦核心城市，加大力度补仓。

与此同时，华润置地近期所拿地块溢价率明显上升，2月20日，其在上海今年首场土拍中，联合越秀地产以50.9亿元摘得的浦东杨思地块，溢价率33.38%，成交楼面价为74695元/平方米，刷新了华润置地在该区域曾经创造的地王纪录，成为该区域新地王。

2月25日，杭州上城区钱江新城二期安琪儿地块出让，华润置地以总价26.18亿元竞得，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%，登顶成为杭州单价新地王。

此外，在今年北京首场土拍中，海淀区朱房村0029、0030地块以总价超180亿元成交，当天华润、中铁、招商、建发等多家房企竞争激烈，0029地块最终被华润+中铁置业+招商蛇口联合体以91.52亿元的价格成功摘得，溢价率达17.33%。

另据市场机构中指研究院统计，今年1—2月，华润置地权益拿地金额232亿元，权益新增货值355亿元，无论是从拿地金额还是新增货值来看均位列第一。此外，排在第二位的为保利发展，权益新增货值209亿元；中国金茂以174亿元位列第三。其统计显示，前两个月TOP10企业新增货值（全口径）总额2342.8亿元，占TOP100企业的39.2%，新增货值门槛为20亿元。

除了国央企外，民企滨江集团继续聚焦杭州市场，1—2月份以107亿元拿地金额在杭州位列拿地金额第一。

据了解，在此轮“止跌回稳”过程中，核心城市改善型需求表现亮眼，而三四线城市起色并不明显，体现出各地市场在企稳、回温的进度中持续分化。在核心城市加快“补仓”已成为实力房企共识。

中指研究院企业研究总监刘水指出，开年以来，房企补库存意愿增强，年初拿地能够在当年实现开工并进入销售阶段，有助于房企快速回笼资金，提升周转效率。

他预计，头部央国企及个别稳健民企对一二线核心城市优质地块仍将保持拿地热情，积极补充土地储备，增加货值。同时，稳健型区域民企在深耕城市拿地也将会更加积极，房企的新生力量将会加快形成。

专项债收储加速落地

开年以来，优质地块土拍升温，反映出房企对核心城市新房销售前景的看好。从供给端来看，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应。另一方面，地方政府还会通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。

值得注意的是，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期，广东多地公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购金额已达430亿元。

据了解，从去年5月17日以来，房企可以通过退地盘活项目、优化土地储备结构，并实现政府、企业双赢。

比如去年8—9月份，广州市越秀地产先后两次退地4宗地块，相关地块的补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，而不是现金，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。据了解，票据本身可以用来支付未来广州土地市场上所有符合出让条件的地块，意味着越秀地产通过退地获得了120亿元在广州换仓的机会，能够有效提高土储质量。

曹晶晶认为，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而改善市场供求关系，缓解房企资金压力，推动房企再投资。